Huslejeregulering er lovgivning, der begrænser private udlejeres mulighed for frit at fastsætte huslejen i udlejningsejendomme. Huslejeregulering i forskellige former er udbredt i Danmark og mange andre lande. Reguleringen begrundes typisk med sociale hensyn og et ønske om at sikre en varieret beboersammensætning i storbyområderne. Afhængigt af udformningen kan den samtidig få konsekvenser i form af blandt andet mindre nybyggeri og vedligehold.
huslejeregulering
Huslejeregulering i Danmark
Huslejeregulering for privat udlejning blev indført midlertidigt i Danmark under 1. Verdenskrig og genindført i 1939 i form af en nominel fastfrysning af huslejen (et huslejestop). Det resulterede efterhånden i en dårlig vedligeholdelse af lejeboligerne og manglende investeringer i nybyggeri. Ved lejelovsforliget i 1966 blev fastfrysningen afløst af en vurderingsbestemt husleje, og i 1975 blev Boligreguleringsloven indført, som generelt tillod huslejestigninger i et vist omfang som følge af indførelsen af et princip om omkostningsbestemt leje. I 1991 blev lovgivningen yderligere liberaliseret, idet huslejen blev givet fri i nyopført byggeri. I 1996 fik de enkelte kommuner mulighed for at overgå fra omkostningsbestemt husleje til et princip om, at huslejen skal afspejle det ”lejedes værdi”, hvilket typisk indebærer en højere husleje, men ikke helt fri huslejefastsættelse.
Tre forskellige regelsæt
Som et resultat af den skiftende lovgivning findes der i dag tre forskellige regelsæt for huslejen i privat udlejning, blandt andet afhængigt af boligens opførelsesår samt kommunen:
- Omkostningsbestemt leje: Lejen fastlægges som driftsomkostningerne plus et fastsat kapitalafkast til udlejeren. Lejen kan forhøjes, når driftsomkostningerne stiger, herunder også forhøjelser af skatter og afgifter på ejendommen. Disse regler gælder i størstedelen af landets kommuner for boliger opført frem til 1991.
- Det lejedes værdi: Lejen fastsættes, så den svarer til lejen for tilsvarende lejemål i området. Huslejenævn og boligretten fastsætter niveauet i tilfælde af uenighed. Disse regler anvendes i 19 kommuner (pr. 2023) for boliger opført frem til 1991. Desuden kan boliger i de øvrige kommuner overgå til denne ordning, hvis de har været igennem en gennemgribende renovering.
- Fri (markedsbestemt) husleje ved indflytning: ingen begrænsninger på lejen, når der indgås et nyt lejemål. Efterfølgende kan huslejen stige i takt med nettoprisindekset. Disse regler gælder primært for lejeboliger, der er opført efter 1991.
Private lejeboliger udgjorde i 2023 ca. 20 procent af alle boliger i Danmark. Heraf blev huslejen i omkring halvdelen fastsat som omkostningsbestemt leje, mens omkring en fjerdedel fulgte reglerne om det lejedes værdi. I den sidste fjerdedel kunne huslejen fastsættes frit af udlejer ved indflytning. Huslejen er generelt lavest i boliger med omkostningsbestemt leje og højest i boliger med fri husleje, mens husleje, der følger det lejedes værdi, befinder sig imellem de to andre ordninger.
Forskellige generationer af huslejeregulering
Der skelnes mellem tre forskellige former for huslejeregulering, der benævnes henholdsvis 1., 2. og 3. generation:
- 1. generation: Huslejen er fastfrosset nominelt, sådan at den overhovedet ikke må stige over tid
- 2. generation: Regler fastsætter, hvilket niveau huslejen har mellem og indenfor et lejemål, men der er mulighed for en vis stigning over tid, eksempelvis i takt med inflationen
- 3. generation: Lejen for nye lejemål (dvs. ved indflytning af en ny lejer) kan fastsættes frit af udlejer, men der er stadig begrænsninger i, hvordan lejen kan stige over tid indenfor det enkelte lejemål.
I Danmark er der tale om 3. generations regulering for nyere boliger (opført efter 1991) og 2. generations regulering for ældre boliger.
Huslejeregulering i andre lande
Huslejeregulering blev også indført i mange andre europæiske lande i forbindelse med 1. Verdenskrig og 2. Verdenskrig. USA indførte tilsvarende huslejeregulering, efter at huslejen var steget kraftigt i mange byer, da landet trådte ind i 2. Verdenskrig. I USA afvikledes reguleringen igen i slutningen af 1940’erne med undtagelse af forskellige storbyer, bl.a. New York. I 1970’erne og 1980’erne blev reguleringen i mange europæiske lande lempet uden at blive helt afskaffet. Senere er der i nogle lande sket yderligere liberaliseringer, enten til 3. generations huslejeregulering eller en fuld liberalisering uden nogen form for regulering overhovedet. Siden 2010 er reguleringen dog i flere lande blevet genindført eller skærpet i kølvandet på betydelige huslejestigninger. Det gælder således i Tyskland, Frankrig og nogle amerikanske delstater som Californien og New York.
Konsekvenser af huslejeregulering
Huslejeregulering indføres typisk for at sikre boliger, der kan betales af personer uden høje indkomster, også i de større byer. Der er altså først og fremmest tale om et fordelingspolitisk hensyn. Et andet ofte fremført argument er, at reguleringen er med til at bevare en beboersammensætning i byområderne, der afspejler et bredt udsnit af befolkningen.
Flere danske empiriske undersøgelser har bekræftet, at personer i regulerede boliger typisk har en lavere husleje, end de ville have haft, hvis huslejen havde været fri, dvs. fastsat af markedskræfterne. Forskellen benævnes en reguleringsgevinst og udgør typisk i størrelsesordenen 25-35 procent af huslejen i gennemsnit for ældre lejeboliger.
Konsekvenser for boligmassen
Samtidig har huslejeregulering en række afledte effekter på boligmarkedet, der vil afhænge af, hvordan den mere nøjagtigt er indrettet. Omfatter reguleringen også nyopførte lejeboliger, vil den naturligt medføre mindre nybyggeri af private lejeboliger, fordi det er mindre attraktivt at opføre dem, når indtægterne ved udlejning begrænses. Der sker dermed en overefterspørgsel i forhold til udbuddet af boliger, hvilket fører til rationering, fx i form af kødannelse og ventelister.
Kan huslejen fastsættes frit for nyopførte lejeboliger, som det er tilfældet i Danmark, gælder denne mekanisme ikke. I stedet kan det samlede udbud af lejeboliger blive større, end hvis reguleringen ikke havde eksisteret. Det skyldes, at nogle af beboerne i de billige regulerede lejligheder som følge af den lave pris vil bebo en større bolig. Dermed stiger den samlede efterspørgsel efter lejeboliger, og det fører til mere nybyggeri på det uregulerede delmarked og dermed en samlet større boligmasse, men også en højere husleje i den uregulerede del af markedet.
Konsekvenser for beboersammensætningen
Udover at den samlede mængde lejeboliger kan påvirkes af reguleringen, kan beboersammensætningen også være anderledes end i en tilsvarende situation uden regulering. Som følge af rationeringen og den lave husleje kan de enkelte lejere eksempelvis tænkes at flytte ind i og blive boende i enten en mindre eller en større lejlighed, end de ville have efterspurgt i en situation med markedsbestemt husleje. Hvis markedet for lejeboliger er velfungerende, vil denne konsekvens være udtryk for en misallokering.
Potentielle markedsfejl på boligmarkedet
Fra et samfundsøkonomisk synspunkt vil behovet for regulering af huslejer udover de fordelingsmæssige ønsker afhænge af, hvorvidt lejeboligmarkedet anses for at være velfungerende og præget af fuldkommen konkurrence i fravær af regulering, eller det er præget af markedsfejl. Forskellige forskere har peget på en række mulige markedsfejl på boligmarkedet, men der er ikke enighed om, hvor stor en rolle de spiller i praksis:
- Boliger er uensartede og derfor ikke et homogent gode, hvilket kan skabe tynde markeder med få udlejere og potentielle lejere
- Der kan være markedsmagt (monopolmagt) som følge af få udlejere i nogle lokalområder
- Søge- og transaktionsomkostninger ved boligskift kan være betydelige
- Manglende forsikringsmuligheder, for eksempel mod pludselig tab af indkomst
- Eksternaliteter i form af såkaldte naboskabseffekter, dvs. den påvirkning, som omgivelserne har på en persons adfærd, eksempelvis via klassekammerater og andre former for netværksdannelse.
Stigende markedsmagt over tid
Specielt for eksisterende lejemål kan udlejeren tænkes at opnå en stigende markedsmagt over tid, idet lejeren kan opleve stigende økonomiske og mentale omkostninger ved at fraflytte boligen, når husstanden er blevet veletableret med hensyn til fx arbejde og skolegang i lokalområdet. Dette er et særligt argument for at regulere den mulige stigningstakt i huslejen over tid, som det er tilfældet i 3. generations regulering.
Kommentarer
Kommentarer til artiklen bliver synlige for alle. Undlad at skrive følsomme oplysninger, for eksempel sundhedsoplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer, når de kan.
Du skal være logget ind for at kommentere.