det lejedes værdi

Fastsættelse af det lejedes værdi udføres af kommunens huslejenævn. Ved fastsættelsen skal der tages hensyn til boligens beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Hvis udlejer eller lejer er utilfredse med huslejenævnets afgørelse, kan sagen bringes videre for boligretten.

Huslejen i boliglejemål i ældre boligudlejningsejendomme kan i Danmark være reguleret som den omkostningsbestemte husleje eller fastsat ud fra lejelovens maksimalprisbestemmelse kaldet ”det lejedes værdi”. Kommunerne kan selv vælge, om de vil anvende omkostningsbestemt husleje. Disse kommuner omtales som de ”regulerede kommuner”. Størsteparten af kommunerne har valgt at være reguleret. Selv om kommunen har truffet dette valg, så kan nogle boliger i kommunen alligevel være omfattet af det lejedes værdi. Det gælder når boligerne er gennemgribende forbedret, jævnfør nedenfor. Nyere boliger er ikke omfattet af omkostningsbestemt husleje.

I de regulerede kommuner vil bestemmelserne om omkostningsbestemt husleje som udgangspunkt gælde boliger ibrugtaget før 1992. I boliger ibrugtaget efter 1991 gælder imidlertid ”aftalt husleje”, det vil sige, at huslejen er markedsbestemt ved indgåelse af lejekontrakten, men herefter er stigninger underkastet begrænsninger.

I de uregulerede kommuner er huslejen fastsat som det lejedes værdi.

Den almene boligsektors husleje reguleres ud fra særskilt lovgivning i form af almenlejeloven.

Ved indgåelse af boliglejemål i de regulerede kommuner må lejen i boliger ibrugtaget før 1992 ikke overstige den omkostningsbestemte leje, medmindre lejemålet er gennemgribende forbedret efter lejelovens § 19 stk. 2. Huslejen i de gennemgribende forbedrede boliger fastsættes som det lejedes værdi. Denne bestemmelse var tidligere indeholdt i Lov om midlertidig regulering af boligforholdene, populært ”Boligreguleringsloven”, som § 5.2. Bestemmelsen var årsag til megen politisk debat, fordi de gennemgribende forbedringer udløste store huslejestigninger, når huslejen gik fra at være omkostningsbestemt til at blive fastsat som det lejedes værdi. Dette udløste 1. juli 2020 et lovindgreb, som i offentligheden er blevet kendt under betegnelsen ”Blackstone-indgrebet”.

Boligministeriet opgjorde i 2019 huslejen i privat udlejning i København/Frederiksberg omfattet af omkostningsbestemt husleje til 776 kroner pr. kvadratmeter pr. 1. januar 2019. I privat udlejning, der var moderniseret efter § 5.2.-bestemmelsen og derfor omfattet af det lejedes værdi, lå huslejen i gennemsnit på 1.456 kroner pr. kvadratmeter.

Stadig flere lejligheder i den ældre private udlejningsmasse er blevet moderniseret, og derfor er antallet af regulerede boliger faldet år for år. Det gør begrebet det lejedes værdi vigtigere.

I de senere år er der sket en væsentlig stigning i, hvad huslejenævnene anerkender som det lejedes værdi. Det ses dog også, at en lejer klager over huslejeniveauet i sit lejemål, og at lejen efterfølgende sættes ned, og at der sker tilbagebetaling af for meget betalt husleje.

I de såkaldte 80/20-ejendomme bestemmes huslejen også som det lejedes værdi. 80/20-ejendomme er ejendomme, hvor mindst 80 % af arealet bruges til andet end beboelse. Det gælder både for regulerede og uregulerede kommuner.

Ud over det lejedes værdi opererer man også med begrebet ”det lejedes modificerede værdi”. Dette begreb anvendes i de regulerede kommuner, når ejendommen kan betegnes som småhus. Det lejedes modificerede værdi bestemmes på en anden måde end det lejedes værdi. Den modificerede værdi findes ved at sammenligne med lignende lejemål af tilsvarende kvalitet, beliggenhed med videre, der er omfattet af omkostningsbestemt husleje.

• husleje