boligøkonomi

Boligefterspørgslen er på langt sigt ikke kun bestemt af økonomiske faktorer, men i høj grad også af demografi. Det dækker forhold som udviklingen i det samlede befolkningstal, befolkningens alderssammensætning, flyttebevægelser samt husstandenes fordeling på singler og par.

På langt sigt er boligefterspørgslen tæt ved proportional med den samlede befolkningsudvikling. Boligefterspørgslen kan øges, såfremt andelen af single-husstande stiger. Det kan ske, hvis unge flytter hjemmefra tidligt. Danmark er det land i Europa, hvor færrest unge over 18 år bliver boende hjemme hos forældrene. Single-andelen kan også stige, såfremt mange voksne vælger at bo alene uden partner, eller at opretholde selvstændige husstande, selv om de har et parforhold. Det betegnes "living apart together" (LAT).

På nogle punkter overlapper boligøkonomi også geografi. Det gælder i analyserne af boligefterspørgslens geografiske udvikling afhængig af ændringer i karakteren af og lokaliseringen af erhvervsproduktionen med de deraf følgende konsekvenser for befolkningsændringer, samt i befolkningens geografiske opsplitning, også kaldet segregering. På dette sidste punkt overlapper disciplinerne også sociologi.

De samfundsøkonomiske modeller tager ikke hensyn til, at boligmarkedet er meget forskelligartet, alt efter om man ser på storbyer eller landdistrikter. I Danmark har den uafhængige statslige forskningsinstitution DREAM imidlertid udviklet en model for boligefterspørgslen, der opdeler boligmarkedet i kommuner og bystørrelser.

Både boligøkonomi og sociologi beskæftiger sig med segregering, det vil sige, om befolkningen bosætter sig i geografisk opdelte grupper. Denne opdeling kan være bestemt af regulering, af kultur/personlige præferencer eller af forskelle i økonomiske muligheder.

Et andet område, hvor boligøkonomi overlapper sociologi, er i studiet af den såkaldte gentrificering, det vil sige den proces, hvor befolkningen i et område gradvist udskiftes med andre typer af borgere. Det kan gælde for en bydel i en storby, der bliver byfornyet, og hvor den oprindelige arbejderbefolkning gradvist forsvinder og i stedet erstattes af yngre, ofte med højere uddannelse og indkomst. I Danmark kender vi en sådan proces fra de byfornyede brokvarterer i København i form af Vesterbro og Nørrebro. Et eksempel fra udlandet er Kreuzberg i Berlin. Der er delte holdninger til fænomenet. I nogle byer mødes det af modstand fra aktivister.

Det er blandt andet af sociale hensyn, at de fleste lande har et offentligt ejet eller styret boligtilbud. Lejeboligerne er ofte direkte reguleret eller begrænset i deres markedsmæssige funktion, fx i form af huslejeregulering. I det hele taget er boligmarkederne langt mere omfattende reguleret end andre markeder for private forbrugsgoder.

Ud over sociale hensyn, så er boligmarkederne også underkastet regulering for at sikre den finansielle stabilitet. Efter Finanskrisen i 2008 har man i EU indført såkaldt "makroprudentiel regulering". Det er en begrænsning af borgernes adgang til at låne frit. I Danmark har vi særlige krav i forbindelse med boligkøb i form af udbetalingskrav, regler for maksimal gæld i forhold til indkomst og særlige regler om typen af realkreditlån. Lignende krav i forskellig sammensætning kendes fra de øvrige EU-lande. Kravene gør det vanskeligere for unge, og især for singler, at købe bolig i de dyrere områder som København.

Boligen er et produceret gode, men frembyder ikke som især dagligvarer en nær tidsforbindelse mellem produktion, videresalg og endelig anvendelse. Både opførelsesfasen og siden gennemførelsen af ejendomshandelen er en kompliceret og tidskrævende sag, og samtidig er boligejendomme et af de producerede goder, der har længst levetid.

En bolig er et vigtigt forbrugsgode. Den afkaster en boligtjeneste, og herfor betaler lejeren husleje. Boligejeren derimod betaler til sig selv ved ikke at opnå lejeindtægt fra anden side, og han må selv afholde boligomkostningerne. Boligtjenesten anvendes af boligtager og bliver derved hans eller hendes boligforbrug.

En boligejendom producerer sin boligtjeneste i samspil med andre input (administration, drift, vedligeholdelse). Metodisk må der skelnes skarpt mellem selve boligejendommen, der fortsat eksisterer efter periodens udløb, og boligtjenesten (eller boligforbruget), der opbruges fuldt ud i perioden. En ikke udnyttet boligtjeneste spildes, da den ikke kan lagres, og stærke økonomiske kræfter trækker derfor hen mod at benytte boligerne. Det er dog ikke ensbetydende med, at alle boliger i praksis bliver benyttet. I områder med vigende befolkningstal opstår et overskud af boliger. Det indebærer, at prisen på boligerne falder, men selv faldende priser er ikke tilstrækkeligt til at tiltrække beboere. Følgen kan blive tomme boliger, der bliver nedslidt, og som ender med at blive revet ned. Se afsnittet "Boligefterspørgslen" nedenfor.

Boligen er ikke kun et forbrugsgode, men i høj grad også et investeringsgode. Det er en klassisk antagelse ved enhver investering, at investor forventer, at den er rentabel. En bygherre vil kun opføre boligejendomme, hvis investeringskalkuler viser, at de fremtidige perioders afkast (boligtjenester) minus de løbende udgifter vil overstige anskaffelsessummen. På samme måde vil enhver senere køber kun købe ejendommene til den udbudte pris, hvis investeringen forventes at blive rentabel. Prisdannelsen på boligejendomsmarkedet bestemmes nok principielt af udbud og efterspørgsel, men påvirkes også af, at boligejendomme i virkeligheden er ret forskellige goder.

Investering i en boligejendom til udlejning er traditionelt blevet opfattet som havende en mindre risiko, men til gengæld at være illikvid og give et lavere afkast end andre typer af investering.

Boligejendommens investor må også inddrage ejendommens forventede salgspris i sine investeringsovervejelser. Den fremtidige salgspris må således være værdien af de efterfølgende forventede boligtjenester. Salgsprisen vil til sin tid kunne være meget højere eller lavere, end hvad ejeren forventede ved købet. Dette giver et element af risiko ved investering i boligejendomme, og den faktiske udvikling har adskillige gange modbevist antagelsen om, at investeringer i jord og fast ejendom er værdifaste. Har man imidlertid en lang tidshorisont og kapital til at modstå midlertidige udsving på boligmarkedet, så giver boligejendomme, der ligger rigtigt i forhold til udviklingen i boligefterspørgslen, mulighed for en kapitalgevinst. Det gælder udlejningsejendomme i de større byer i befolkningsmæssig og økonomisk vækst. I de senere år, hvor renten på obligationer har været meget lav, har boligejendomme derfor været et attraktivt investeringsobjekt. Det har medvirket til, at store professionelle investorer har opbygget betydelige porteføljer af udlejningsejendomme.

I 2024 var 55.600 boliger i København private udlejningsboliger beboet af lejer og ejet af selskaber, ud af i alt 326.000 beboede boliger i kommunen. Det svarer til 17 % af boligmassen. I 2010 var andelen 9 %.

Tidligere så man mange mindre private aktører, der udlejede boliger i en enkelt ejendom eller to. Senere er boligudlejning imidlertid blevet professionaliseret som forretningsområde. Store investorer som pensionskasser eller kapitalfonde opererer med fast ejendom som en del af deres portefølje.

I Danmark har vi i de senere år set et opsving i nybyggeriet af private udlejningsejendomme i byerne. I 2022 medførte dette, at etageboligbyggeriet i Danmark satte rekord med 21.300 fuldførte boliger, det højeste antal nogensinde.

På kort sigt kan udbuddet af boliger ikke ændre sig ret meget. Det årlige nybyggeri af boliger udgør i et vestligt land i dag i gennemsnit cirka 1 % af boligmassen. Samtidig forsvinder der hvert år boliger, fordi boliger er nedslidte og rives ned, eller fordi mindre boliger slås sammen til en større bolig. Derfor er nettotilvæksten i den samlede boligbeholdning i gennemsnit mindre end 1 % om året. I økonomiske modeller for boligmarkedet forudsættes det ofte, at boligudbuddet på kort sigt er konstant.

Den samlede mængde boliger forandrer sig ikke på kort sigt, selv om boligpriserne går op. Økonomer beskriver dette med, at boliger har en lav "udbudselasticitet".

Sammenhængen mellem boligmarkedet og markedet for nybyggeri går for ejerboligers vedkommende via boligprisen. Når efterspørgslen stiger, mens udbuddet er relativt konstant, presses boligprisen op. Den højere boligpris gør det rentabelt at bygge nyt. Investeringerne i boliger bliver derfor en funktion af forskellen mellem boligprisen og omkostningerne ved at bygge en bolig. Dette forhold er kendt som "Tobin’s Q", opkaldt efter den amerikanske økonom James Tobin. I de senere årtier er boligefterspørgslen imidlertid drejet ind mod de større byer, hvor der ikke er mange ledige byggegrunde tilbage. Det svækker Tobin’s Q-sammenhængen. Et hjemligt eksempel herpå er Københavns omegn, hvor der i de senere år har været en stor befolkningstilvækst, mens bestanden af parcelhuse kun er steget ganske svagt, da der ganske enkelt ikke er flere ledige byggegrunde til parcelhuse.

Selv om det i nogle tilfælde kan være vanskeligt at opføre flere nye boliger, så kan udbuddet af boligtjenester øges gennem aktiviteter som modernisering, renovering, byfornyelse. Disse aktiviteter øger udbuddet af boligtjenester, der er et mængdebegreb (regnet i kvalitetsenheder). Boligsammenlægninger af boliger reducerer antallet af boliger, men påvirker ikke i sig selv udbuddet af boligtjenester.

På kort og mellemlangt sigt er boligefterspørgslen afhængig af økonomiske faktorer som den disponible indkomst, boligprisen, finansieringsomkostningerne, beskatningen af ejerboliger, inflation og lønudvikling samt forventningerne til boligprisernes udvikling såvel som til den økonomiske stabilitet i øvrigt.

Empiriske undersøgelser har vist, at indkomsten er den afgørende faktor på kort og mellemlangt sigt. Mens det er forholdsvis enkelt at få data for udviklingen i indkomst, rente og skattesatser, så er det vanskeligere at beskrive og forudsige befolkningens forventninger.

I perioder med stigende boligpriser kan der opstå forventninger om yderligere stigninger, der kan udløse en spekulativ efterspørgsel efter boliger. Forventningerne bliver dermed til en selvopfyldende profeti, og der kan opstå en boligboble. Det har i praksis vist sig vanskeligt at forudsige udviklingen i boligpriserne selv på kortere sigt.