En andelsbolig er en boligejendom, der ejes af en andelsboligforening. Ordet anvendes også om den enkelte bolig. Andelsboligen er karakteriseret ved, at andelshaveren erhverver et andelsbevis. Det giver andel af foreningens formue (egenkapitalen) med tilhørende brugsret til en af andelsboligforeningens lejligheder. Samtidig betaler vedkommende løbende husleje, "boligafgift", til foreningen.
Der er 198.000 beboede andelsboliger i Danmark (2024). Det svarer til 7 procent af alle boliger.
Har man et andelsbevis, så er det ikke det samme som at eje mursten. Man kan derfor ikke finansiere køb af en andelsbolig med realkreditlån, for der kan ikke tages pant i bygningen. I stedet er man henvist til banklån.
Da man som andelshaver ikke ejer bygningen, betaler man i modsætning til en boligejer ikke ejendomsværdiskat. Man betaler imidlertid sin andel af den grundskyld, der påhviler ejendommen. Danmarks Statistik kategoriserer i nogle opgørelser andelsboligen som en lejebolig. I udlandet kan man i officielle opgørelser se andelsboliger rubriceret som ejerboliger.
Boligformen udspringer af andelstanken og blev oprindelig iværksat som en reaktion på de elendige københavnske boligforhold i begyndelsen af 1900-tallet.
Lejerne i private lejeboliger fik i 1975 forkøbsret med henblik på at stifte en andelsboligforening, når ejendommen, de bor i, sættes til salg. Denne forkøbsret omtales som ”tilbudspligten”, og den blev indskrevet i lejeloven i § 57 b ved lov nr. 82 af den 19. marts 1975.
Andelsboliger findes også i udlandet, om end den er fraværende i visse lande som fx England.
Der hvor andelsboligen findes, ses den ofte udbredt i storbyer. Det gælder for eksempel Stockholm, Wien, Zürich og New York. Der findes et væld af forskelligartede udgaver af andelsboligen. I nogle lande er den dereguleret og minder om ejerboliger, det gælder fx i Sverige. I andre lande finder man stadig andelsboliger, som myndighederne forsøger at fastholde som betalbare alternativer til ejerboliger. Det gælder fx i Wien og for en del af andelsboligerne i New York.
Der er derfor ikke én generel international definition for, hvad en andelsbolig er.
Andelsboligen har en særegen prisdannelse. Prisen for brugsretten over en andelsbolig er ikke fri og markedsbestemt på samme måde som prisen for en ejerlejlighed.
I stedet er prisen reguleret gennem bestemmelserne i andelsboligloven. Man siger, at andelsboligerne er omfattet af en maksimalprisbestemmelse. Dette har gjort, at andelsboliger er billigere end tilsvarende ejerboliger. Det gør andelsboligerne attraktive, og man ser kun et fåtal sat til salg hos ejendomsmæglere. I stedet er der ventelister til de attraktive andelsboliger.
Andelsboliglovens § 5 fastslår, at ved handel med en andelsbolig må prisen ikke overstige, hvad værdien af boligens andel i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
For at finde prisen på en andelsbolig skal man derfor beregne boligens andel i formuen. Denne formue består af værdien af ejendommen i sin helhed med tillæg for forbedringer og fratrukket foreningens gæld. Værdien af ejendommen kan opgøres med forskellige metoder, der giver vidt forskellige resultater, og valget af metode er op til andelsboligforeningen selv.
Derfor er prisen for en andelsbolig ganske anderledes end prisfastsættelsen for en ejerbolig. Såfremt andelsboligforeningen skifter metode, kan det påvirke andelsboligforeningens formue markant, og dermed vil det også påvirke prisen for den enkelte andelsbolig i foreningen.
Ved opgørelse af den enkelte boligs værdi bruger man begrebet ”andelskrone”. Andelskronen opgøres sådan:
Andelskrone = (Ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld)/oprindelige indskud fra alle andelshavere
Andelsværdien fremkommer, når man ganger andelskronen med indskuddet for den pågældende andelsbolig.
Det er andelsboligforeningens generalforsamling, der årligt fastsætter andelskronen.
Køber man en ejerlejlighed, er det sælger og ejendomsmægleren, der vurderer den konkrete lejlighed og fastsætter en udbudspris. Når man handler en andelsbolig, er udgangspunket en værdiansættelse af den samlede ejendom.
Der er fire metoder til denne værdiansættelse af den samlede ejendom, og valg af metode har store konsekvenser for andelsboligens værdi.
Anskaffelsespris. Det er den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen af andelsforeningen.
Valuarvurdering. Her værdiansættes ejendommen af en valuar, der skal vurdere den, som var det en privat udlejningsejendom.
Den offentlige ejendomsvurdering i form af den senest ansatte ejendomsværdi.
Den seneste vurdering, hvor værdien regnes frem ved hjælp af inflationen udtrykt ved nettoprisindekset.
Vælger en andelsboligforening metode 2, valuarvurderingen, er der stadig mulighed for store variationer i vurderingerne. En andelsboligforening kan således ved at skifte valuar få en anden og potentielt væsentligt højere vurdering.
En del foreninger anvender en noget lavere værdiansættelse end den, deres valuar er kommet frem til. Man siger, at foreningen anvender en ”buffer”, en stødpude.
Køberen af et andelsbevis kan ikke finansiere dette med et realkreditlån, da køberen ikke ejer en del af selve ejendommen, men derimod en brugsret. Derfor må købet finansieres med banklån. Andelsboligforeningen, der ejer bygningen, kan derimod optage realkreditlån.
Danmarks Statistik opgør anvendelsen af de forskellige vurderingsprincipper.
I 4. kvartal 2023 anvendte 79,3 procent af foreningerne valuarmetoden, 10,2 procent brugte den offentlige vurdering, mens 8 procent brugte anskaffelsesprisen. 2,5 procent var uoplyst. Der er sket et markant løft i anvendelsen af valuarvurderingen, der i 1. kvartal 2015 kun blev benyttet af 29,6 procent af foreningerne. Statistikken findes hos Danmarks Statistik i Statistikbanken (EJEN99).
I kølvandet på Finanskrisen fik flere nyere andelsboligforeninger økonomiske problemer. I 2014 opgjorde Boligministeriet, at 10 procent af alle andelsboligforeninger på det tidspunkt havde større gæld end den offentlige vurdering. Det betød dog ikke nødvendigvis, at de var nødlidende.
Andelsboligernes værdiansættelse indebærer flere faremomenter. Anvendes valuarvurdering er dette ikke en éntydig prisfastsættelse. Værdien kan både blive sat for lavt og for højt. De modeller, der ligger til grund for en valuarvurdering, er svære at gennemskue for den almindelige bestyrelse i en andelsboligforening.
Finansieringen af en andelsboligforening ved stiftelsen kan også være risikabel. Tidligere sås det, at foreninger blev stiftet med afdragsfrie realkreditlån med variabel rente. Disse lån kunne i sig selv være risikable, men risikoen blev forøget, når der var knyttet en såkaldt ”rente-swap”-aftale (rentebytteaftale) til lånet.
En rentebytteaftale er et forsøg på at sikre sig mod følgerne af en renteændring, i dette tilfælde en stigende rente. Har man indgået en sådan aftale, og det viser sig, at renten stik imod forventningerne falder, så får aftalen en negativ værdi for andelsboligforeningen. Foreningen bliver således påført gæld.
Bestyrelserne i andelsboligforeningerne har givetvis modtaget utilstrækkelig rådgivning om aftalerne, og de har måske misforstået karakteren af rente-swap og troet, at det var en art forsikring. Der er imidlertid mere tale om et væddemål, som foreningerne tabte, og de blev derved påført betydelige tab. Følgen blev blandt andet, at Danmarks dengang største andelsboligforening Hostrups Have i Frederiksberg Kommune med over 600 andelsboliger gik konkurs i december 2016 og måtte omdannes til udlejningsboliger.
Som følge af de mange nødlidende andelsboligforeninger gennemførte Folketinget en række stramninger i reglerne om værdiansættelse og finansiering af andelsboligforeninger.
Der er en stor geografisk skævhed i antallet og bygningstypen samt alder for andelsboliger i Danmark.
I 2024 fandtes der ca. 198.000 beboede andelsboliger i Danmark. Andelsboligen er relativt mest udbredt i Hovedstadsområdet i København, Frederiksberg og i Gentofte Kommuner, hvor der i 2024 fandtes henholdsvis 94.700, 14.400 og 4.000 andelsboliger. Det svarer til 29 procent, 26 procent og 12 procent af den samlede boligmasse i de pågældende kommuner. Derimod er boligformen mindre udbredt i Jylland og på Fyn. I Jylland findes den højeste andel af andelsboliger på Fanø og i Favrskov, hvor de udgør cirka 4,5 procent.
I perioden fra 1981 til 2004 har andelsboliger kunnet opføres med offentlig støtte. 80 procent af andelsboligernes anskaffelsesomkostninger blev finansieret med inkonverterbare indekslån med op til 50 års løbetid, hvortil der ydes statslig ydelsesstøtte. De resterende 20 procent skulle indbetales af andelsbolighaverne. De støttede andelsboliger blev fortrinsvis opført i provinsen.
Andelsboligerne kan groft inddeles i to store ”klumper”.
Skævheden kan illustreres med Vestjylland. I hele landsdelen var der i 2024 kun 36 beboede andelsboliger opført før 1980. Til gengæld blev der i perioden 1980–2008 opført cirka 4.500 andelsboliger i landsdelen.
Kommentarer
Kommentarer til artiklen bliver synlige for alle. Undlad at skrive følsomme oplysninger, for eksempel sundhedsoplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer, når de kan.
Du skal være logget ind for at kommentere.