Huse i Lyngby
Af //Ritzau Scanpix.

Ejendomsvurdering er en vurdering af fast ejendom, som blandt andet foretages som grundlag for ejendomsbeskatningen. I Danmark har der været foretaget sådanne regelmæssige vurderinger siden indførelsen af en generel ejendomsbeskatning ved en gennemgribende skattereform i 1903. Hyppigheden og administrationen af ejendomsvurderingerne har dog skiftet en del over tid.

Faktaboks

Også kendt som

ejendomsværdi

I dag bruges ejendomsvurderingerne som grundlag for de to danske ejendomsskatter grundskyld og dækningsafgift samt for ejendomsværdiskatten, der gælder for ejerboliger.

I 2013 blev udarbejdelsen af nye ejendomsvurderinger suspenderet efter kritik af deres unøjagtighed. Siden da er der blevet arbejdet på at opbygge et nyt vurderingssystem, hvis vurderinger bliver anvendt fra 2024.

Ejendomsvurderingernes historie i Danmark

Siden begyndelsen af 1900-tallet er der i Danmark foretaget en værdiansættelse af fast ejendom, fra 1904 som almindelige vurderinger og fra 1920 med en særskilt vurdering af grundværdierne. Forskellen på en ejendomsvurdering og samme ejendoms grundvurdering betegnes forskelsværdien.

Som hovedregel er alle landets ejendomme med meget få undtagelser blevet vurderet. Såvel den samlede ejendoms værdi som grundens værdi er blevet underkastet en selvstændig vurdering, hvor hver af vurderingerne i princippet har skullet afspejle markedsværdien ved et almindeligt salg. I praksis har det dog indtil 2024 normalt været sådan, at vurderingerne i gennemsnit har været lavere end ejendommenes reelle markedsværdi. Dette har været en bevidst praksis fra vurderingsmyndighedernes side for at kompensere for den usikkerhed, der typisk vil være i ethvert vurderingssystem.

Vurderingernes hyppighed

Ejendomsvurderingerne blev i de første mange årtier normalt foretaget omkring hvert fjerde år, fra 1982 med mellemliggende automatiske årsreguleringer. I 1998 gik man over til årlige vurderinger, hvilket i 2003 igen blev ændret til toårige vurderinger med en mere simpel justering i de mellemliggende år.

Grundvurderinger i by og på land

Grundværdien har i byerne været vurderet ud fra, hvad jorden ville være værd, hvis den blev anvendt på den mest givtige måde. Landbrugsjord er i modsætning hertil blevet vurderet ud fra den såkaldte bondegårdsregel, der i praksis med tiden har medført en værdiansættelse, der ligger langt under den reelle markedspris og dermed giver landmændene en skattebesparelse (en såkaldt skatteudgift).

Vurderingssystemet bryder sammen

I 2003 blev vurderingsprocessen centraliseret, idet staten overtog ansvaret for ejendomsvurderingerne fra kommunerne. I de følgende år blev der rejst en del kritik af vurderingerne. Da Rigsrevisionen i en rapport i 2013 tilsluttede sig kritikken, blev udarbejdelsen af nye vurderinger helt suspenderet. Udover en kritik af manglende træfsikkerhed i individuelle vurderinger blev det efterfølgende klart, at der dels systematisk var for lave vurderinger af grundværdierne i en del lokalområder, og dels blev grundværdierne i etageejendomme generelt vurderet for lavt i forhold til enfamiliehuse, især i de større byområder.

Indførelse af nyt vurderingssystem

På baggrund af den udbredte kritik vedtog Folketinget i 2016 at udvikle et nyt ejendomsvurderingssystem. I 2018 blev Vurderingsstyrelsen oprettet som et nyt administrativt organ, der skal varetage vurderingssystemet fremover.

Ibrugtagningen af systemet blev udskudt flere gange og trådte endeligt i kraft for ejendomsbeskatningen fra den 1. januar 2024. De udsendte vurderinger har i første omgang dog kun en foreløbig karakter og kan derfor efterfølgende blive ændret.

Ændringer i vurderingssystemet fra 2024

Blandt ændringerne i det vurderingssystem, der blev taget i anvendelse i 2024, er:

  • Udvidet brug af digitale data fra BBR og andre registre
  • En statistisk model til beregning af ejendomsværdier ud fra salgsprisen på en række nærliggende såkaldte referenceejendomme samt en korrektion for de forskelle, der vil være mellem ejendommen og referenceejendommene, fx i størrelse, alder, byggematerialer og afstand til kysten, større veje og lignende.
  • Konstruktion af en grundværdikurve ud fra bl.a. salgspriser på ubebyggede grunde og grunde, der sælges som nedrivningssalg; grundværdikurven bruges efterfølgende til at beregne grundværdien for de individuelle grunde for boliger
  • For erhvervsejendomme (inklusive lejeboliger) beregnes ikke længere en ejendomsværdi, men kun en grundværdi; samtidig hermed er dækningsafgiften på erhvervs- og offentlige ejendomme ændret til at være en skat på grundværdien i stedet for tidligere forskelsværdien
  • Modsat tidligere forsøges det ikke at skønne en ejendomsværdi, der ligger i underkanten af markedsværdien, men i gennemsnit at ramme denne præcist. Til gengæld er der blevet indført en generel rabat i selve beskatningen, så ejendoms- og ejendomsværdiskat kun beregnes af 80 procent af grund- eller ejendomsværdien.

Læs mere i Den Store Danske

Eksterne links

Kommentarer

Kommentarer til artiklen bliver synlige for alle. Undlad at skrive følsomme oplysninger, for eksempel sundhedsoplysninger. Fagansvarlig eller redaktør svarer, når de kan.

Du skal være logget ind for at kommentere.

eller registrer dig